Перемены на рынке недвижимости: в чем они заключаются и чем чреваты.
Здравствуйте, я Илона Тросман, риэлтор и ипотечный брокер.
Недавно Банк Канады снова поднял базовую ставку, сразу на 0.75%. Сообщается, что это повышение не последнее.
Что это означает для тех, кто выплачивает ипотеку? У взявших ее под фиксированный процент до момента переоформления пока не изменится ничего.
У тех, кто брал ипотеку под плавающий процент (variable) изменения будут, и они зависят от того, с каким банком у вас ипотека.
Ваша выплата интереса по кредиту увеличивается
Некоторые банки, например Scotia Bank, National Bank работают с плавающими процентами таким образом, что суммарная выплата по ипотеке зависит от базовой процентной ставки Центробанка. При ее повышении увеличивается и ваш платеж. Идея этих банков в том, чтобы вы продолжали выплачивать тело кредита.
Если вы работаете с такими банками как Desjardins, TD Bank, Royal Bank то ваша выплата не меняется, но пропорция выплаты тела кредита и интереса по нему внутри этой суммы изменится. Например, ваша выплата составляла 2000 долл, причем 1000 долл погашали капитал, а 1000 долл – интерес. Сегодня меньшая часть идет на погашение кредита, а на его обслуживание (интерес) — большая.
Возможно ли увеличение вашей выплаты по займу с плавающим процентом в этом случае? Да, возможно, при негативной амортизации. Это произойдет в тот момент, когда весь ваш платеж будет покрывать только обслуживание долга, а после и этой суммы может оказаться недостаточно. В это время ваш платеж будет увеличен. При
Очевидно, что это уже начало оказывать непосредственное влияние на рынок. Покупателей на рынке стало меньше, продать стало сложнее.
Что будет происходить в ближайшее время? Уменьшение количества покупателей, потому что владеть недвижимостью будет намного дороже, чем прежде. Вполне возможно, что в ближайшие несколько месяцев каких-то резких изменений не произойдет, но они ожидаются в ближайшем будущем.
Один из крайне влиятельных факторов на канадском рынке недвижимости – иностранные инвесторы.
Канадское правительство вышло с регуляцией, которая закроет для иностранных инвесторов возможность вкладывать деньги в канадскую недвижимость в ближайшие два года. Это ограничение вступит в силу с января 2023 года. Для тех, кто попытается каким-то образом обойти этот запрет, предусмотрены достаточно серьезные наказания.
Когда исчезнет этот фактор, рынок будет остывать большими темпами.
На мой взгляд, если бы этот запрет не был введен, тогда бы иностранные вкладчики “помогли” тем канадцам, которым владение недвижимостью будет обходиться слишком дорого, приобретая их дома и квартиры. Скорее всего, это продуманная акция для того, чтобы успокоить наш рынок.
Можно вспомнить тех, кто постоянно утверждал, что никаких снижений на рынке недвижимости не будет, потому что этого не было никогда. Часто приводится в пример рынок Израиля. Но сравнивать Израиль и Канаду однозначно не стоит, по крайней мере, в этой области. Недавно я давала интервью одному израильскому изданию о недвижимости, где упомянула этот аспект. В Израиле правительство никогда не вмешивалось в рынок недвижимости, как следствие – огромное количество людей просто не могут себе позволить приобрести жилье. Канадское правительство неоднократно проводило реформы и изменения, которые останавливали подобный разгон цен.
Я много общаюсь с коллегами, и один из них, работающий на рынке недвижимости около 50 лет, во время ковида сказал в каком-то интервью, что нас ожидает падение. Стоит принять во внимание опыт профессионала с подобным стажем, видевшего падение 70-ых, 80-ых и в 90-ых. Практически каждый раз правительство Канады каким-то образом ограничивало активность иностранных инвесторов, интерес которых к Канаде достаточно высок. То есть принципиально ничего нового сейчас не происходит.
В Канаде очень много иностранных денег. Влияние иностранных инвесторов на рост цен и рынка в Канаде всегда было очень существенным. Например, иностранцам, у которых нет таких низких кредитных ставок, как в Канаде, выгодно купить здесь недвижимость за наличные, перефинансировать ее под низкий процент и забрать эти, относительно недорогие для них деньги, для дальнейшего ведения бизнеса за пределами Канады. То есть им просто невыгодно брать ссуду в своей стране.
Мы находимся на пороге больших изменений на рынке недвижимости. Это не значит, что все плохо. Это не конец света. Это переход в новые обстоятельства, в новую реальность, к которой надо приспосабливаться. Да, нам не нужно будет больше участвовать в аукционах при покупке жилья. Похоже, что многие, выигравшие подобные аукционы за любые деньги, пожалеют об этом. Я останавливала многих клиентов от покупки в ситуациях, когда цена была неадекватно завышена, хотя по тому, что происходило вокруг, в тот момент кому-то это могло показаться оправданным. Но для меня покупка должна быть оправданной и логичной, то есть когда вы идете покупать, вы не должны давать полную цену или выше полной цены. До сих пор некоторые агенты “подогревают” покупателей. Поэтому стоит быть более внимательными и более аккуратными.
С другой стороны, сильно поднялись цены на аренду жилья. Если еще недавно в Монреале стоимость аренды составляла 800-1000 долларов, то сегодня мы говорим о 1200-1500 долл за обычные квартиры, без изысков. Это значит, что если вы живете на съеме и платите высокие суммы, около 2000, то может уже стоит задумываться о покупке.
Вывод: мы продолжаем работать, жить, покупать и продавать, но делаем это еще более аккуратно и взвешенно, с учетом возможных сценариев, о которых я рассказала выше.
Обращайтесь за помощью в финансировании недвижимости, а также ее выборе, покупке и продаже.
Илона Тросман
Ипотечный брокер
Брокер по недвижимости
514.582-3315
