Меня зовут Илона Тросман, около 20 лет я занимаюсь недвижимостью, покупкой и продажей, арендой и финансированием в Квебеке.
Давайте рассмотрим перефинансирование на примере. Пять лет назад вы приобрели дом за 300 тыс. долл., положив в качестве первоначального взноса 5%. На сегодняшний день ваша задолженность банку составляет около 255 тыс. Пятилетний контракт на ипотечное финансирование заканчивается, вы можете обратиться за новым.
Вы можете обратиться в ваш банк или к ипотечному брокеру.
Прежде всего, любой банк задаст вам вопрос: сколько сегодня стоит ваш дом? Обычно ориентируются на сделки с подобной недвижимостью в вашем районе. Хороший агент или ипотечный брокер довольно быстро может дать вам приблизительную оценку.
Допустим, заявленная вами стоимость составит 600 тыс. долл. Если банк согласится с этой оценкой, он даст вам 80% от этой суммы – 480,000 $.
Процедура включает в себя подачу новой аппликации, проверку ваших доходов, формальную оценку недвижимости с оценщиком, который будет прислан банком – он должен подтвердить заявленную вам стоимость.
Обычно на этом этапе все проходит хорошо, но может случиться и так, что оценщик посчитает сумму меньше ожидаемой.
У меня была подобная история с одним из моих клиентов. Замечательный клиент, кебекуа, мы с ним покупали таунхаус в Монреале. Он жил вне Монреаля, там же имел счет в банке и решил проводить финансирование со своим банком, с которым, как ему казалось, все пройдет гладко – ведь у него были и сбережения, и различные банковские программы. В итоге, присланный его банком оценщик вместо ожидаемых 850 тыс. оценил жилье в 750 тыс. Разница в 100 тыс., соответсвенно, ложилась на плечи покупателя, который не ожидал такого поворота. Разные банки работают с различными оценщиками. Банк моего клиента находился в Сен-Жером и обратился для оценки в компанию, которая расположена в том же городе. Оценщик, приехавший из Сен-Жером в Монреаль, не имел никакого представления о ситуации с нашим таунхаусом. Дело в том, что это был такой островок застройки 15-20-летней давности, всего около трех десятков единиц, среди довольно старого жилья. И за последние несколько лет эти таунхаусы практически не выходили на рынок. Предыдущая сделка с там состоялась пять лет тому назад. Поэтому оценщик взял за основу ее, потом продажу, которая была совершена в совершенно другом районе, и каким-то образом получил те самые 750 тыс.
После чего пришел оценщик из рекомендованного мной банка и выдал ожидаемую оценку, поскольку он ориентировался в конкретной ситуации.
Итак, после оценки и утверждения банком, ваши документы переходят к нотариусу.
Новый ипотечный контракт должен быть нотаризирован, поскольку вы поменяли банк. Нотариус расплачивается с вашим предыдущим банком, закрывая тот самый долг в 255 тыс.
Итак, оценка вашего дома 600, вы должны за него 255. Банк дал вам 480 тыс. То есть у вас потенциально образовалось 225 тыс., которые вы можете потрать на свое усмотрение. Стоит ли воспользоваться этими деньгами прямо сегодня? Если вы их возьмете немедленно, а куда вложить – придумаете через год, то весь этот год будете платить банку интерес за деньги, которыми фактически не пользуетесь. Кроме этого, через год вы должны банку уже не 255 тыс, а 240 тыс – соответственно, та сумма, которую вы можете получить для дальнейшего использования, увеличилась на эти 15 тыс.
Можно ли перефинансировать недвижимость до истечения 5-летнего ипотечного конракта? Можно, но со штрафными санкциями, которых избежать не удастся. Вопрос лишь в том, насколько вам нужны деньги. Обязательно нужно встретиться с вашим банковским служащим и узнать точную сумму штрафа, после чего вы сможете принимать взвешенное решение.
Можно ли перефинансировать несколько домов одновременно? Каждая единица недвижимости перефинансируется отдельно, каждый дом – это отдельный файл, но в принципе можно. Есть определённые банки, с которыми легче договариваться, даже если иногда у вас не совсем работает ratio – соотношение ваших доходов и расходов.
Если банк получает сразу хороший большой файл, то он может быть более гибким. Отдельная тема – перефинансирование доходной недвижимости. Здесь масса вариантов, причем в одном банке вам могут отказать, а другой примет ваш файл.
Очевидно, что имеет смысл работать с профессионалами, которые понимают все эти нюансы и учитывают их при обращении в тот или иной банк. Одинаковых случаев не бывает, мы работаем с каждым файлом индивидуально. Даже если вы ориентируетесь на своих знакомых, это вряд ли стоит того. У них могла быть совершенно другая ситуация, все подробности которой вам могут быть не известны. То, что сработало для них, может не получиться у вас, и наоборот.
Если вы перефинансируете недвижимость, можете ли вы купить другую? Скорее всего, сможете, но следует рассматривать соотношение доходов и долгов. Зачастую банки идут на это, но с условием, что все или определенная часть долгов будет покрыта до перефинансирования. То есть вам, возможно, придется занимать какую-то сумму и отдавать ее после.
Приведу еще один пример, который можно в каком-то смысле назвать показательным. Мои давнишние клиенты, владеющие доходной недвижимостью около 10 лет, решили ее перефинансировать. Обратились в свой банк и неожиданно получили отказ. То же самое произошло и в другом месте. Принесли свой файл ко мне – причем в буквальном смысле. Это был большой пакет с договорами на аренду, счетами, чеками и прочими бумагами, аккуратно рассортированными, подколотыми, множество скрепок, несколько источников дохода… В общем, это был крайне запутанный файл, который нужно было разбирать по частям, сводить в таблицу, разбираться. И было очевидно, что с этим огромным пакетом бумаг просто никому не хотелось возиться и вникать в детали. Я обратила внимание, что до меня с пачек документов никто просто не снимал скрепок. Структурировать подобный файл, привести его в правильный для подачи в банк вид – это и есть часть моей профессиональной работы. Что и было сделано, мои клиенты перефинансировали свои доходные дома без малейших проблем.
Будьте успешны. Будьте здоровы. Анализируйте, работайте, покупайте!
Обращайтесь за помощью в финансировании недвижимости, а также ее выборе, покупке и продаже.
Илона Тросман
Ипотечный брокер / Брокер по недвижимости
514.582-3315
