Во вторник правительство объявило в осеннем экономическом заявлении 2023 года О мерах по смягчению положения канадцев, оказавшихся в затруднительном положении из-за своей ипотеки. Хьюго Леру, президент Hypotheca, расшифровал для нас, что может означать эта новая канадская ипотечная Хартия.
Канадцы могут ожидать, что финансовые учреждения разрешат временное продление периода погашения для держателей субстандартных ипотечных кредитов.
По словам Хьюго Леру, президента Hypotheca, когда наступает срок погашения ипотеки, финансовые учреждения уже позволяют вернуться к первоначальной амортизации. Например, у вас была амортизация в течение 25 лет, вы выплачивали основную сумму и проценты в течение 5 лет, а оставшуюся сумму вы амортизируете еще в течение 25 лет. « Проблема в том, что застрахованные кредиты выдаются максимум на 25 лет. Будем ли мы теперь разрешать откладывать их на 30 лет ? И если мы это допустим, придется ли нам снова обращаться к нотариусу и снова оплачивать этот новый кредитный договор ? – спрашивает Хьюго Леру. Кредитные акты, зарегистрированные нотариусом, находятся на первоначальном сроке. И обычно мы не можем отказаться от этого количества лет. Технически и юридически я не знаю, как банк сможет продлить срок, превышающий тот, который указан в кредитном акте».
Канадцы могут ожидать, что финансовые учреждения откажутся от сборов и затрат, которые в противном случае были бы взимаемы за меры по облегчению бремени задолженности.
« Существуют механизмы, когда клиенту нужна помощь, – объясняет Хьюго Леру. Например, он может отложить платежи до конца срока. Это включено в контракт. Может взиматься комиссия в размере 50 долларов за отсрочку платежа до конца срока, 50 долларов за пропуск платежа, от 200 до 250 долларов за продление срока действия ипотеки в середине срока. На первый взгляд кажется, что именно на такие сборы распространяется действие устава. Мы не говорим об интересах».
Канадцы могут ожидать, что финансовые учреждения не будут требовать от держателей застрахованной ипотеки повторного подтверждения их права на участие в соответствии с минимальной застрахованной ставкой приемлемости при смене кредитора во время продления их ипотеки.
Если у вас есть застрахованный ипотечный кредит, срок погашения которого истекает, и вы хотите сменить финансовое учреждение, в уставе предлагается, чтобы ваш новый кредитор не проходил стресс-тест. Этот знаменитый тест проверяет ваше право на получение кредита, добавляя 2 % к предлагаемой ставке по ипотеке. В заявлении не уточняется, может ли заемщик затем добавить сумму к ссуде или продлить период погашения.
Канадцы могут ожидать, что финансовые учреждения свяжутся с домовладельцами за четыре-шесть месяцев до продления их ипотеки, чтобы проинформировать их об их вариантах продления.
Когда ваш кредит подлежит продлению, ваше учреждение уже связывается с вами по электронной почте или письмом за пять-шесть месяцев, замечает Хьюго Леру. « Хотелось бы, чтобы банки заранее связывались с клиентами, когда ставки вот-вот вырастут, чтобы они могли продлить их до истечения срока. Сегодня у клиента нет причин для досрочного продления, потому что ожидается снижение ставок, возможно, в 2024 году. Вместо этого мы советуем использовать низкую ставку до последней минуты” »
Канадцы могут ожидать, что финансовые учреждения предоставят домовладельцам, подверженным риску, возможность вносить единовременные платежи, чтобы избежать отрицательной амортизации, или продать свое основное место жительства без штрафа за предоплату.
Если у вас есть наличные на сумму 50 000 долларов, вы сможете внести предоплату по своему кредиту. Однако, по словам Хьюго Леру, в ипотечных кредитах уже есть пункт, который позволяет досрочно погасить от 15 до 20% суммы остатка без штрафных санкций. « Тот, у кого есть ссуда в размере 300 000 долларов, уже может сразу передать кредитору 50 000 долларов без штрафных санкций”,-отмечает он. Но тот, кто может это сделать, не должен слишком беспокоиться о своей ставке и о том, чтобы производить платежи” »
Если вы когда-нибудь продадите свою недвижимость до истечения срока действия ипотечного кредита, потому что вы находитесь у подножия стены, устав предполагает, что ваше финансовое учреждение не взимает с вас штраф за досрочное погашение ипотеки. У учреждений есть выбор между двумя штрафами, и они обычно выбирают для них наиболее выгодный вариант: трехмесячные проценты или разница в ставках. « Это означает, что если банк дал тебе ссуду под 6 %, ты возвращаешь ее, а он должен ссудить кому-то другому под 4%, у него убыток составляет 2%”, – объясняет Хьюго Леру. Если у тебя осталось три года, умножаем на 2 %, получается 6%. Из твоего кредита в 300 000 долларов это 18 000 долларов неустойки. Я не верю, что банки согласятся отменить этот штраф».
Канадцы могут ожидать, что финансовые учреждения не будут взимать проценты по процентам в случае, если меры по облегчению ипотечного кредитования приведут к временному периоду отрицательной амортизации.
Чтобы проиллюстрировать это измерение, вот вымышленный случай : при ежемесячном платеже в размере 2000 долларов вы платите 1700 долларов в виде процентов и 300 долларов в виде основной суммы. Банк соглашается снизить ваш платеж до 1500 долларов на шесть месяцев. Этот платеж в размере 1500 долларов не покроет проценты. Ему не хватает 200 долларов « ” Обычно эта сумма добавляется к основной сумме, подлежащей погашению клиентом, и финансовое учреждение начисляет проценты на эти 200 долларов, – говорит Хьюго Леру. В этом уставе предлагается следующее: если новая ежемесячная сумма не покрывает проценты, учреждение не взимает с вас проценты с этой новой суммы, в нашем примере 200 долларов” »
